¿SE PUEDE PRESCINDIR DE LA INTIMACIÓN DEL ARTÍCULO 5° DE LA LEY 23.091? DESALOJO. INTIMACIÓN PREVIA

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I. Antecedentes del “sub lite”

El caso que nos ocupa refiere a la promoción de un juicio de desalojo en contra del locatario, inquilinos, sub-inquilinos y ocupantes, por falta de pago y vencimiento del plazo locativo en el cual el sentenciante de la primera instancia acoge la pretensión.

Dicha resolución es apelada por considerarse agraviada la accionada en virtud de que no se encontraba debidamente acreditada la recepción de la intimación que se cursó conforme lo prescribe el art. 5º de la ley 23.091. Agrega que aun cuando se acreditase su recepción, la carta documento remitida no cumplía con los requisitos exigidos por la ley.

La actora al promover demanda manifestó que ante la falta de pago de los alquileres adeudados, intimó por carta documento al locatario y garantes en el plazo de diez días.

Ello fue negado por la parte accionada.

El sentenciante de primera instancia consideró la confesión ficta del demandado, en los términos del art. 417 del Cód. Procesal en lo Civil y Comercial, destacando que la segunda posición aludía al cumplimiento del recaudo del art. 5º de la ley 23.091.

Asimismo se consideró que si bien la carta documento remitida por la actora intimaba el pago de los alquileres, cuya autenticidad quedó demostrada, la misma suplía la intimación legal requerida.

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H, entiende que a la fecha de la interposición de la demanda, y aun a la fecha del acuerdo de dicha sala, el plazo de contratación se encontraba vencido, por lo que pierde entidad el recaudo dispuesto por dicha norma, ya que carece de un perjuicio actual y directo que sustente sus agravios. Además, aun cuando se admitiera su postura se ha señalado en otras oportunidades que la notificación de la demanda es suficiente a tales efectos.

Sin embargo es dable adelantarnos y recordar aquí, que, en el juicio de desalojo por falta de pago si el locador afirma haber intimado al inquilino mediante carta documento presentada con la demanda y éste niega su recibo y autenticidad, no es al primero a quien incumbe probar que el ejemplar que presenta es autentico (1).

Ello es así porque la finalidad del art. 5º de la ley 23.091 no es la de constituir en mora, pues ésta se produce en forma automática por el mero vencimiento del término (art. 509, Código Civil; cláusula cuarta del contrato de locación).

La finalidad de dicha norma es la de anoticiar al deudor la voluntad del acreedor de acudir a la vía jurisdiccional para satisfacer su pretensión. Por ende, es mayoritaria la jurisprudencia que asigna a la notificación de la demanda en el juicio de desalojo los efectos del citado art. 5º de la ley 23.091.

Admitido ello, es evidente que el requisito formal impuesto por esta norma es prescindible, máxime teniendo en cuenta las circunstancias del caso.

El art. 5º de la ley 23.091.

II. Intimación de pago

“Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago”.

Como sabemos, el juicio de desalojo tiene por objeto asegurar la libre disponibilidad de los inmuebles a quien tiene derecho a ello, cuando son detentados contra su voluntad. Vale decir, es el medio procesal con que cuenta quien tiene algún título a la libre disposición de la cosa, tendiente a posibilitar su uso, excluyendo a quien, por el contrario, no tiene título que legitime su ocupación (2). Tiene por finalidad el recupero de la tendencia del bien inmueble por parte de quien se desprendió o fue privado de ella por contrato o por vías de hecho (3).

En el supuesto de falta de pago de alquileres, la ley establece que el locatario debe ser intimado con antelación a la promoción de la acción de desalojo, sin embargo esta exigencia legal no debe ser necesariamente cumplida, ello dependerá de las circunstancias de cada caso.

Colegimos entonces que la intimación en cuestión es un recaudo formal, cuya omisión o remisión defectuosa, no empece la procedencia de la acción de desalojo en la generalidad de los casos.

La misma, tiene por finalidad hacerle saber al locatario que queda constituido en mora y que en caso de incumplimiento se acudirá a la vía judicial.

Nuestros tribunales tiene dicho que:

La intimación e interpretación de la intimación extrajudicial previa legislada por el art. 5º de la ley 23.091 (Adla, XLIV-D, 3712) como requisito de la acción de desalojo debe estar presidida por las reglas de la buena fe, en función de los objetivos que la informan, cuales son evitar que el inquilino pueda verse sorprendido por una deliberada conducta del locador tendiente a dificultar o imposibilitar el pago normal o contractual del alquiler y, asimismo otorgar a aquél un plazo de gracia para abonar el precio pactado (4). Es requerida con el fin de dejar fehacientemente establecida la mora del locatario para que éste no sea sorprendido por la acción del locador.

Se procura evitar el pleito de desalojo y darle la oportunidad al locatario de que desocupe el bien.

Tal intimación no es una finalidad en sí misma, pues está orientada a evitar el litigio dando al deudor una última oportunidad para redimir su mora.

Esta intimación no debe cumplir fórmulas sacramentales, ni es un recaudo formal perfecto, simplemente tiene su sustento en las reglas de la buena fe, en función de los objetivos que la informan, cuales son evitar que el inquilino pueda verse sorprendido por una deliberada conducta del locador tendiente a dificultar o imposibilitar el pago normal o contractual del alquiler y asimismo otorgar un plazo de gracia para abonar el precio pactado.

No puede ser elevada a la categoría de requisito formal perfecto en su contenido e inexcusable en sus errores u omisiones, con desconocimiento de la verdad jurídica objetiva y afectación irrazonable e injustificada de los principios generales (5).

III. Su omisión en los litigios de desalojo por vencimiento del plazo y falta de pago

En los casos como el que nos ocupa en el cual el desalojo se demanda por falta de pago y vencimiento del plazo su omisión no es óbice para el progreso de la acción.

Las omisiones o defectos de la intimación prevista en el art. 5º de la ley 23.091 no obstan al progreso de la acción de desalojo por falta de pago, si el locatario no prueba haber abonado los alquileres ni ofrece pagarlos en el proceso, en el cual la notificación de la demanda suple con holgura esa intimación fehaciente (6). Máxime si aquél había incurrido en mora por el mero vencimiento del plazo establecido en el contrato de locación.

Asimismo dicha omisión también es irrelevante y no obsta su procedencia si el demandado ha negado la existencia de la relación locativa, pues en tales circunstancias el cumplimiento de aquellas prescripciones legales devendría carente de objeto (7).

En efecto, en los supuestos en que la mora ha operado automáticamente por vencimiento del plazo locativo la intimación carecería de asidero; igual circunstancia queda configurada en el supuesto de falta de pago de los alquileres, o cuando el locatario haya negado su carácter de tal.

Estas circunstancias, son obradas para promover la acción sin la intimación previa.

IV. Colofón

Dable es remarcar que los locadores, en la actualidad se encuentran a menudo con situaciones en las cuales los locatarios actúan de mala fe, permaneciendo en el inmueble luego de vencido el contrato de locación que los une y sin abonar el canon locativo pertinente.

Esta situación, en supuestos, permanece aun durante el litigio de desalojo, no descartando que en determinadas hipótesis encontremos locatarios insolventes y fiadores que en muchas circunstancias también lo son o lo aparentan ser, para evitar las consecuencias que les trae aparejada la circunstancia del carácter asumido y la solidaridad de la deuda.

Por ello nos parece acertada la solución aplicada en el caso en comentario en virtud de que si bien es un pequeño paso, el mismo lo es en el sentido de allanar el camino a recorrer por el locador en su destino a recuperar su vivienda.

(1) Así se ha resuelto por la CNCiv., sala G, octubre 17-997, en autos “Pini, María S.R. c. Torquato, Gerardo y otro”, DOCTRINA JUDICIAL, 1998-2-700.

(2) C6ªTrab. Córdoba, diciembre 16-997 – Borgoñon, María S. c. Del Valle Gorosito, Adriana, LLC, 1998-404.

(3) CNCiv., sala J, mayo 22-997 – Cortinez, Hugo E. c. Consorcio de Propietarios Ingeniero Andrés Justo y ocupantes Estado de Israel, DOCTRINA JUDICIAL, 1997-3-842.

(4) CApel. Concepción del Uruguay, sala civil y com., nov. 13-996 – Basile de Arebalo, María A. c. Orellano, Carlos M. y/u otros. La Ley Litoral, 1997-1120.

(5) Idem cita anterior.

(6) CNCiv., sala C. abril 8-997. La Colorada S.C. A. c. Ediciones Papirus S.A. en DOCTRINA JUDICIAL, 1998-1-853 fallo en el que se reitera que dicha intimación tiene por finalidad evitar el litigio y dar una última oportunidad al deudor moroso para redimir su mora, por ello las deficiencias formales quedan cubiertas con la prueba de la causa fundante.

(7) CCivil y Com. Jujuy, sala I, marzo 19-997. – Humacata, Nélida M. c. Flores de Márquez, Zoila E. La Ley NOA, 1998-619-Idem, CNCiv., sala E, setiembre 22-997 – Seggiaro, Oscar P. c. Ratti Marcelo C. y otro “la intimación prevista en el art. 5º de la ley 23.091 de locaciones urbanas es un requisito formal que se debe cumplir antes de la promoción del juicio de desalojo por falta de pago, con la finalidad de evitar un desalojo intempestivo que redunde en una imprevista situación de desamparo del locatario. Sin embargo, la ausencia de intimación previa no obsta a la procedencia de la acción, si no se ha pagado ni se satisface al tiempo de contestar la demandada el alquiler adeudado”, DOCTRINA JUDICIAL, 1998-1-578.