UNA FORMA DE PRESERVAR LA “PARS CONDITIO CREDITORUM”

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El caso que nos ocupa refiere a una relación contractual locativa que no se cumplió totalmente en la forma pactada, ante la declaración de quiebra de la locataria.

Declarado el estado falencial, la parte no fallida –locadora– no ejerció el derecho conferido legalmente por el art. 147 inc. 3° de la ley concursal (Adla, XLV-D, 3806) –peticionar la resolución contractual en la forma y plazos expresamente dispuestos al efecto–.

La sindicatura tampoco exteriorizó su voluntad en el término de ley.

Ante tal situación, la locadora no fallida invoca la resolución contractual por efecto de la quiebra –arts. 148 y 161 de la ley de concursos– y peticiona judicialmente la restitución del inmueble locado.

Concretada la misma, la sindicatura exige el reintegro de las sumas dadas –oportunamente por la fallida– en depósito como garantía. A ello, se opone la locadora con fundamento en una cláusula contractual que dispone que “en caso de rescisión anticipada el depósito quedará como indemnización a favor del propietario”; además pretende compensarlo con alquileres adeudados y reparaciones que invoca haber efectuado en el bien locado.

Con muy buen criterio, la sindicatura se opone y expresa que el contrato –tal lo reconoció también la locadora– quedó resuelto por efecto de la quiebra y que de existir sumas adeudadas por la fallida, la ley concursal determina el modo de concretar tales reclamos.

Recaída resolución en primera instancia, acoge los argumentos de la sindicatura e intima a la locadora a la restitución del depósito.

Recurre el decisorio el incidentista; entiende que el art. 149 de la ley de concursos resulta inaplicable, pues el síndico estuvo en condiciones de ejercer la opción prevista en la ley concursal en el art. 148 y por ende el concurso debe soportar la aplicación de esa suma al resarcimiento del locador, previsto por el convenio de partes para el supuesto de rescisión anticipada.

El fiscal de Cámara, también correctamente, estableció que, más allá del carácter que asuma la transmisión del contrato al concurso, sobrevenido éste quedan en suspenso sus estipulaciones (Roitman, “Efectos jurídicos de la quiebra sobre los contratos preexistentes”, ps. 58, 61, 67) para posibilitar las alternativas que, en el caso (art. 161, inc. 2°, ley 19.551), regla el art. 148. Estos pasos sustituyen las correlativas prescripciones contractuales que, como se advierte de fs. 1/3, fueron instituidas para la situación in bonis del locatario.

De tal manera, la decisión tácita del concurso de no continuar el arriendo, no puede asimilarse a la rescisión prevista en la cláusula octava del convenio. De lo contrario se estaría lesionando el principio en el último párrafo del art. 146, colocando al contratante in bonis en situación prioritaria respecto de los restantes coacreedores.

La Cámara de Apelaciones en lo Comercial sala D entiende que no ejercida la opción del art. 148 de la ley de concursos no puede sostenerse que la quiebra haya proseguido con la contratación, esa falta de ejercicio reveló el propósito de no confirmar la locación. Resulta de aplicación entonces lo normado por la ley de concursos en su art. 149; y en el caso del reclamo de daños, la sola resolución del convenio por efecto de la quiebra no los atribuye al tercero contratante (art. 146, último párrafo art. 146, ley de concursos).

El sub lite que comentamos, por tratarse de una relación locativa con prestaciones recíprocas pendientes, encuentra regulación en la ley concursal en los arts. 147, 148 y 161 de la misma.

En principios debemos destacar que el art. 147 de dicho cuerpo legal, sólo comprende los contratos “bilaterales” que define el art. 1138 del Cód. Civil; que ante la falta de distingo por dicha norma de las obligaciones recíprocas, éstas pueden ser de dar, de hacer y de no hacer. Dicha convención tiene que haber sido formalizada con anterioridad a la declaración de quiebra y debe ser válida (1). Es ineludible para la aplicación del inc. 3° del art. 147 de la ley de concursos (derecho de requerir la resolución por el contratante no fallido), y consiguientemente lo previsto en el art. 148 de la ley de concursos que existan prestaciones recíprocas pendientes de cumplimiento. Criterio receptado en el fallo que dispuso, “no existiendo prestaciones recíprocas pendientes, no puede funcionar el pacto comisorio implícito que establecen los arts. 216 del Cód. de Comercio y 1204 del Cód. Civil. Tampoco corresponde por idénticas razones, la actuación de lo normado en los arts. 147, incs. 3° y 185 in fine de la ley 19.551”(2).

Con relación a estos contratos que no se encuentran ejecutados íntegramente, que existen prestaciones recíprocas de cumplimiento, debemos remarcar que la declaración de quiebra “no los resuelve” ipso iure (3). Para nuestra ley de quiebra es el “principio general”, el que resulta del art. 147 inc. 3° de la misma; en consecuencia los contratos celebrados por el fallido con anterioridad a la quiebra conservan toda la eficacia jurídica(4).

El contrato debe detenerse por la declaración de quiebra, y esto para hacer posible –en cuanto los intereses de las partes no se perjudiquen– su continuación o su detención definitiva (5). Provinciali expresa que la quiebra no es de por sí (a menos expresa cláusula en contrario), causa de resolución de las relaciones jurídicas preexistentes, si no deben disolverse por disposición legal, el organismo concursal tiene facultad para asumirlas, en cuyo caso se desarrollan en su seno. La declaración de quiebra hace entrar al contrato en una fase de paro (6).

Efectuadas estas consideraciones previas aplicables a los contratos en general con prestaciones pendientes, analizaremos precisamente la relación locativa ante una declaración de quiebra.

Al respecto, debemos destacar que la ley concursal diferencia según que el fallido sea locador o locatario, y hace otro distingo –que la ley anterior no hacía– según que la locación tenga un destino comercial, para vivienda o mixto.

Previamente al examen de las hipótesis contempladas legalmente, debemos destacar que cualquier sea el uso asignado al bien locado, la ley determina la nulidad de los pactos que estipulen la resolución del contrato por declaración de la quiebra (art. 190, ley de concursos).

Conforme lo ya dicho, el art. 161 de la ley de concursos dispone: Respecto del contrato de locación de inmuebles rigen las siguientes normas:

1) Si el fallido es locador, la locación continúa produciendo todos sus efectos legales.

Aquí el contrato de locación continúa y la masa está obligada a cumplirlo (7). El importe del precio pactado deberá ser abonado al síndico (art. 175, ley de concursos), la declaración de quiebra no afecta los derechos y obligaciones de ambas partes emergentes del contrato y de las disposiciones del Cód. Civil (arts. 1493 y siguientes) (8).

2) Si es locatario y utiliza lo arrendado para explotación comercial rigen las normas de los arts. 148 ó 185 según el caso (supuesto que luego analizaremos).

3) Si es locatario y utiliza lo locado “exclusivamente” para su vivienda y la de su familia, el contrato “es ajeno” al concurso…

De este modo la situación del fallido en cuanto a la vivienda que habita, quedará “separada” de la suerte de los demás bienes o contratos, y se regirá por el contrato o por las normas legales respectivas(9).

4) Si el quebrado es locatario y utiliza lo locado para explotación comercial y vivienda al mismo tiempo –locación mixta– la ley admite la división de la locación en comercial y personal. Solución ya sostenida por la doctrina italiana (10) y parcialmente por nuestra jurisprudencia (11).

En caso de duda se debe estar por la indivisibilidad del contrato y se aplica lo dispuesto en el inc. 2° de dicha norma.

El caso que tratamos refiere a una locación con destino comercial con relación a la cual rigen los arts. 148 ó 185 de la ley concursal

De lo hasta aquí enunciado concluimos que: a) Nos encontramos ante un contrato de locación en el cual se declara la quiebra del locatario y existen prestaciones pendientes de cumplimiento.

b) Dicha convención no quedó resuelta ipso iure por la declaración del estado falencial.

c) Su carácter comercial hace aplicable el art. 148 ley de concursos siempre que no se decida continuar con la explotación comercial de la empresa o la venta en bloque (art. 185, ley de concursos). No obstante, de haberse dispuesto continuar con la explotación “es privativo” del síndico optar por la ejecución de los contratos pendientes modificándose así el régimen establecido en el inc. 3° del art. 147 de la ley de concursos y en el art. 148 de igual cuerpo legal.

El art. 148 reza: el supuesto previsto por el inc. 3° del artículo anterior –si hubiere prestaciones recíprocamente pendientes, el contratante no fallido tiene derecho a requerir la resolución del contrato–, queda sometido a las siguientes reglas:

1) el tercero no fallido debe peticionar al juez la resolución dentro de los 30 días de la última publicación de edictos en su domicilio o de la última publicación en jurisdicción del juzgado, si aquéllos no corresponden. Exceptúandose los casos previstos por los arts. 151, 157 y 158 (contratos con prestaciones personales del fallido de ejecución continuada y normativos; contrato a término y contrato de seguro);

2) el síndico puede requerir que el contrato se cumpla igualmente, tomando a cargo del concurso el pago de la prestación pendiente con el contratante no fallido. Esta opción requiere autorización judicial previa y debe comunicarse al tercero dentro de los 20 días de notificada la petición al síndico. Vencido ese plazo se entiende que el concurso admite la resolución del contrato;

3) no realizada la opción por la parte no fallida, se entiende que defiere la elección al síndico, quien puede manifestarla en el concurso y hacérsela conocer por cualquier medio dentro de los 45 días, computados según el inc. 1° de este artículo.

La opción del síndico requiere autorización judicial previa.

Vencido el término indicado queda resuelto el contrato.

En principio la ley faculta a la parte in bonis a pedir ante el juez del concurso en el plazo reglado de 30 días –el que es perentorio– la resolución del contrato bilateral en curso de ejecución con la fallida conforme el procedimiento dispuesto en el art. 148 de ley de concursos.

Esta solución parece justa, ya que lo contrario produciría una irritante desigualdad entre ambas partes contratantes, porque mientras una de ellas, la in bonis estaría obligada a cumplir su prestación en toda la integridad, sólo recibiría, en cambio, una parte de lo convenido, pues ella sería pagada en moneda de quiebra (12).

Parry, tiene dicho que si la ley obligara al contratante in bonis a cumplir su prestación no obstante la quiebra de la otra parte, sancionaría una evidente injusticia, porque el equilibrio necesario en todo contrato sinalagmático desaparecería(13). Sin embargo, García Martínez considera que si la parte in bonis, opta por ejecutar su prestación, el síndico no podrá oponerse, pero deberá someterse a la ley del dividendo y cobrará en moneda de quiebra porque no será acreedor de la masa sino del fallido (14). Pese a ello, en un fallo se ha resuelto que, el contratante no fallido no tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato cuando existan prestaciones recíprocas pendientes, correspondiendo al concurso optar por la resolución o cumplimiento del contrato (15).

El plazo dispuesto por el art. 148 de la ley 19.551, como ya referimos, es perentorio, sin perjuicio de que el contratante in bonis exprese su decisión con anterioridad al vencimiento, pero luego de operado el mismo, aquél pierde su derecho y se interpreta que “defiere la elección al síndico”.

Al respecto, debemos remarcar que, pese a la resolución peticionada por la parte –in bonis–el síndico puede requerir que el contrato se cumpla igualmente (tal expresa la norma) tomando a cargo del concurso el pago de la prestación pendiente con el contratante no fallido.

Esta opción requiere autorización judicial previa y debe concederse la misma, notificándose a la parte in bonis antes de que transcurran 20 días desde que la misma peticionó la resolución. Vencido el plazo referido, se entiende que el concurso admite la resolución del contrato.

Debemos destacar, que ante la importancia para la masa de la decisión de la sindicatura, ya que implica por un lado, cargar con los gravámenes contractuales, y por el otro, la renuncia a un contrato bilateral en curso de ejecución que podría ser ventajosa para aquélla, debe ser –inexcusablemente– autorizada por el juez actuante. Roitman señala que la decisión relativa a la continuación de los contratos “es recurrible”, debiéndose plantear el incidente ante el juez del concurso, cuya decisión será materia de apelación (16).

Pero en la hipótesis –como el caso que tratamos– de que el contratante in bonis no haga uso del derecho conferido legalmente (art. 148, ley de concursos) y el síndico a su vez tampoco efectuó opción alguna dentro del plazo fijado al efecto, “vencido el mismo”, el contrato queda resuelto por ministerio de la ley (art. 148 inc. 3°, art. 148 in fine). Así lo han resuelto nuestros tribunales y así también lo entiende la doctrina aplicable (17).

El contrato queda resuelto por voluntad de la ley, lo que así debe disponerse dejando a salvo los derechos que puedan corresponder al solicitante sobre el saldo pendiente que denuncia (18).

Como consecuencia de esta resolución, el bien inmueble objeto de locación debe ser restituido al locador. Al respecto se ha dicho “procede la restitución del inmueble al locador en la quiebra del locatario por no haber manifestado el síndico dentro del plazo establecido por el art. 148 de la ley de concursos el ejercicio de la opción, por lo que ha quedado resuelto el contrato”(19). Tal es la situación planteada en el caso que analizamos.

Seguidamente debemos analizar, si operada esta resolución contractual, la misma genera algún derecho indemnizatorio a favor del locador no fallido.

Al respecto el art. 149 de la ley de concursos preceptúa: “La sentencia de quiebra hace inaplicables las normas legales o contractuales que autoricen la resolución por incumplimiento, cuando esa resolución no se produjo efectivamente o demandó judicialmente antes de dicha sentencia”.

Así también lo interpretan y aplican nuestros tribunales: “Si el contrato con prestaciones recíprocas pendientes quedó resuelto por virtualidad de las normas concursales (art. 148, inc. 3°, ley de concursos) no cabe acudir a las disposiciones comunes que se encuentran excluidas conforme el art. 149 de la ley 19.551”(20).

“El art. 149 se funda en la subsistencia de las relaciones contractuales, paralizadas por el estado concursal y no admite la resolución por incumplimiento porque colocaría a los acreedores con prestaciones pendientes en condiciones más favorables que los demás, con perjuicio de la igualdad(21). La finalidad del art. 149, se ha dicho jurisprudencialmente, ha sido evitar que por la vía de la resolución del contrato el arrendador del fallido escape a la regla de la pars conditio creditorum (22).

Sostiene Roitman que el incumplimiento que sucede a la quiebra no puede identificarse con el incumplimiento del deudor in bonis al que se refiere el art. 1204 del Cód. Civil, que importa el resarcimiento de daños y perjuicios (23). La causa de dicho incumplimiento no está dada por su voluntad, sino por el hecho generador de su impotencia patrimonial para el cumplimiento de sus obligaciones y desequilibrio financiero, que constituye el presupuesto esencial del proceso concursal: la cesación de pagos (24).

La quiebra no tiene la misma naturaleza ni los mismos efectos del incumplimiento común. Es como dice Provinciali, un estado del patrimonio del deudor frente al cual los acreedores hallan en la ley exclusiva tutela en el procedimiento de la quiebra a cuya formas y resultados están sometidos (25).

La quiebra coloca a todos los acreedores en un pie de igualdad, y a efectos de mantener y aplicar ese principio –elemental– es que se dejan de lado las normas del derecho común. Garríguez entiende que se trata de una exigencia de justicia, que armoniza perfectamente con la naturaleza social del derecho (26).

A título ilustrativo destacamos, que el derecho francés mantiene –en el caso que nos ocupa– un criterio, en cuanto a la indemnización refiere, exactamente inverso al enunciado; expresamente su legislación dispone que “si el síndico no hace uso de la facultad de continuar el contrato, su inejecución puede dar lugar al resarcimiento de daños e intereses cuyo monto será incluido en el pasivo como beneficio de la otra parte”(27).

En nuestro régimen legal, resuelto el contrato el acreedor queda en igualdad de situación a los demás (28). En consecuencia no tendrá derecho a ninguna suma en concepto de intereses o indemnización de daños y perjuicios.

Como corolario de lo expuesto, adherimos plenamente a la resolución comentada; el sentenciante efectuó una correcta aplicación del derecho imperante al caso en litigio.

La circunstancia de que el locador no fallido no haya hecho uso del derecho conferido legalmente (petición de resolución) y que la sindicatura tampoco se pronuncie en el plazo dispuesto al efecto, hace que el contrato quede resuelto por ministerio de la ley (art. 148 inc. 3° e, in fine), y bajo ningún concepto puede entenderse que la quiera haya proseguido con la contratación.

Tampoco corresponde indemnización alguna al locador, ya que deben aplicarse estrictamente las normas del art. 146 y 149 de la ley concursal.

Especial para La Ley. Derechos reservados (ley 11.723).

(1) MARTINEZ y FERNANDEZ MADRID, “Concursos”, t. II, p. 945.

(2) sala C, 23/3/979, JA, 1979-IV-982 y E.D., t. 85-174.

(3) Horacio, “Efectos jurídicos de la quiebra sobre los contratos preexistentes”, p. 49; GARCIA MARTINEZ y FERNANDEZ MADRID, ob. cit., p. 946.

(4) MARTINEZ y FERNANDEZ MADRID, ob. cit., p. 946.

(5) Horacio, ob. cit., ps. 49 y sigts., nota 54.

(6) “Tratado de derecho de quiebra”, t. II, p. 297, núm. 232.

(7) MARTINEZ y FERNANDEZ MADRID, ob. cit., p. 989.

(8) FERREYRA, F., “Concursos”, Vol. 2, p. 589, Ed. Astrea 1986.

(9) MARTINEZ y FERNANDEZ MADRID, ob. cit., p. 993. Nuestra jurisprudencia: S.C. Buenos Aires, Rep. LA LEY, XXIX, J-Z, 1795, núm. 165. CNCom., sala B, 9-9-60, La Ley, t. 102-944. Recopilación de Iriondo en E.D., t. 35, p. 789.

(10) “Del fallimento”, núm. 336; ídem FURINI, “Delle locazioni inmobiliari”, núm. 611.

(11) Buenos Aires, 15/4/58, A. y S. 1958 II, 349; CNCom., sala A, 23/10/57, JA, 1959-I, 5.

(12) MARTINEZ y FERNANDEZ MADRID, ob. cit., p. 948.

(13) HORACIO, ob. cit., p. 60.

(14) MARTINEZ, F., “Efectos de la sentencia de quiebra sobre los contratos bilaterales en curso de ejecución” en LA LEY, 88, 959.

(15) sala C, noviembre 19-976 en LA LEY, 1977-D, 679, fallo: 34.296-S – E.D., 73-347.

(16) Horacio, ob. cit., p. 72.

(17) conformidad al art. 161 inc. 2° de la ley concursal (Adla, XXXII-B, 1836) cuando la fallida sea locataria de un inmueble, deben aplicarse, para apreciar la suerte de la relación jurídica existente, el art. 148 o bien el art. 185 según el caso. Por lo que si la rescisión del contrato no ha sido pedida por el locador no fallido, ni el síndico ha procurado la continuación del contrato, ella conduce necesariamente a la conclusión de que dicho contrato se encuentra resuelto ministerio legis (art. 148 inc. 2° in fine e inc. 3°) C2ªCC Córdoba, 24/4/84 en LA LEY Córdoba 984-1150. En igual sentido ROITMAN, H., ob. cit., p. 61; Idem, GARCIA MARTINEZ y FERNANDEZ MADRID, ob., cit. p. 951. Idem, QUINTANA FERREYRA, F., ob. cit., p. 508.

(18) Córdoba, 12/7/84 en LA LEY Córdoba, 1983-262.

(19) sala B, 30/8/76 en ED, 71-392. La misma sala en octubre 31-983 “Promotora de Finanzas SACF. c. Davesa, Luis y O.” que: “El caso de quiebra del locatario, el locador puede rescindir el contrato, debiendo el primero restituir la unidad dentro de 48 horas”. En RED, 19, p. 367, sum. 285.

(20) sala B, 12/11/81 –LA LEY, 1982-A, 368–.

(21) CC Rosario, sala II, febrero 13-985: “Báez Leónidas”, P. y O.S., 77-207.

(22) Sala D, 2/4/84, en LA LEY, 1984-C, 129.

(23) Horacio. Ob. cit., p. 80.

(24) Exposición de Motivos: núms. 2 y 3.

(25) ob. cit. en nota 7, t. II, p. 306.

(26) “Curso de derecho mercantil”, t. II, p. 436.

(27) Horacio, ob. cit., p. 81. En sentido opuesto, y concordante con nuestra legislación, el Código italiano dispone que “el acreedor tendrá derecho a la verificación de su crédito sujeto a la ley del dividendo”. Del autor citado en p. 81.

(28) nota anterior. En igual sentido QUINTANA FERREYRA, F., ob. cit., p. 510.